Pflegeimmobilien:
Chancen und Risiken
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Alternative Altersvorsorge
Deutschland wird immer älter und die Nachfrage nach Pflegeplätzen steigt. In der Folge erfreuen sich Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zunehmender Beliebtheit. Hier erfahren Sie, was die Besonderheiten von Pflegeimmobilien sind, welche Formen es gibt und welche Chancen und Risiken sich gegenüberstehen.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Durch den demographischen Wandel in Deutschland und das stetige Älterwerden der Gesellschaft nimmt auch die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen immer weiter zu. Pflegeimmobilien wirken als Antwort auf die Frage, wie man sich im Anschluss an das Erwerbsalter und in Zeiten erhöhter Pflegebedürftigkeit bestmöglich absichern kann. Aber nicht nur die Bewohner profitieren von dem altersgerechten Konzept, für Investoren können die Pflegeimmobilien zugleich eine lukrative Kapitalanlage darstellen. Als Teil von professionellen Pflegeeinrichtungen können einzelne Appartements – die Pflegeimmobilien – erworben und vermietet werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen Wohnobjekten besteht das Mietverhältnis im Falle der Pflegeimmobilien nicht zwischen Besitzer und Bewohner der Immobilie, sondern zwischen dem Besitzer und der Pflegeeinrichtung, in der sich die Wohnung befindet. Die Pflegeeinrichtung kümmert sich als verwaltende Instanz nicht nur um alle anfallenden Angelegenheiten, wie Bewohnerwechsel und Reparaturen, sondern sorgt ebenfalls für verlässliche Mietzahlungen ohne Ausfälle und Unsicherheiten.
Unterschiedliche Formen von Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien werden in förderungswürdige und nicht förderungswürdige Objekte unterteilt. Charakteristisch für förderungswürdige Pflegeimmobilien ist, dass diese Zuschüsse von staatlichen Sozialhilfeträgern erhalten. Das heißt, dass die staatliche Pflegeversicherung für die Kosten der Pflegeleistung aufkommen, sollte ein Bewohner nicht mehr zahlungsfähig sein. Darüber hinaus leisten die Sozialhilfeträger auch bei Leerstand Unterstützung. Nicht förderungswürdige Objekte bieten solche Sicherheiten nicht.
Eine weitere Unterscheidung betrifft die Art der Betreuung, die im herkömmlichen Pflegeheim, in Einrichtungen für betreutes Wohnen oder neuartigen Intensivpflege-WGs spezifische Schwerpunkte setzt.
Pflegeheim
Das klassische Pflegeheim bezeichnet Einrichtungen zur stationären oder teilstationären Unterbringung von pflegebedürftigen Menschen, die zumeist nicht in der Lage sind, in einer eigenen Wohnung zu leben. In einem solchen Pflegeheim werden sie von professio-nellen Fachkräften versorgt und medizinisch betreut.
Betreutes Wohnen
Projekte zum betreuten Wohnen verfolgen das Ziel, altersgerechte Pflege mit möglichst viel Selbstständigkeit zu vereinbaren. Die Senioren leben in einer barrierefreien Wohnung, die oftmals an eine Pflegeeinrichtung angegliedert ist, und können auf allgemeine Betreuungsleistungen und weiterführende Wahlleistungen zugreifen.
Intensivpflege-WG
Intensivpflege-WGs befassen sich insbesondere mit der außerklinischen Versorgung pflege- und beatmungsbedürftiger Patienten. Die Organisation als Wohngemeinschaft bietet Vorteile für Bewohner und Pflegekräfte: In einem persönlichen Wohnumfeld können die Patienten individuell betreut und versorgt werden.
Chancen und Risiken
Immobilien gelten im Allgemeinen schon als sichere Anlagemöglichkeit und potenziell lukrative Kapitalanlage. Über die Eigenschaften herkömmlicher Immobilien hinaus bieten Pflegeimmobilien weitere Vorteile, die es zu beachten gilt.
Der demographische Wandel und das steigende Alter der Menschen in unserer Gesellschaft sorgen für eine komfortable Marktsituation im Bereich Pflegeimmobilien. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Pflegeplätzen sind Pflegeimmobilien weniger konjunkturabhängig als Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei einem Kaufpreis von etwa 150.000 € bis 300.000 € rechnen Experten mit einer Brutto-Rendite zwischen 3,5 % und 4,5 %. Die Netto-Rendite fällt nach Abzug von Kaufnebenkosten und ungeplanten Instandhaltungsausgaben geringer aus.
Zu diesem finanziellen Ertrag kommen Vorteile wie der geringe Verwaltungsaufwand und die Mietsicherheit durch den Betreiber der Pflegeeinrichtung. Investoren erhalten außerdem immobilienspezifischen Steuervorteile und können dementsprechend Gebäude, Inventar und Kreditzinsen steuerlich abschreiben. Das exklusive Belegrecht garantiert Ihnen darüber hinaus einen Platz im entsprechenden Pflegeheim, sobald Sie diesen benötigen.
Durch die Eintragung im Grundbuch können Sie Ihre Pflegeimmobilie wie eine Eigentumswohnung jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Ihr Kapital ist demnach nicht fest gebunden.
Bei großen Investitionen, wie der Erwerb einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, sollten die beschriebenen Chancen auch immer den bestehenden Risiken gegenübergestellt werden.
Das größte Risiko stellt eine Insolvenz des Betreibers dar. In diesem speziellen Fall kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber gefunden wird. Deshalb ist es wichtig, sich vorab über die Qualifikationen eines Betreibers zu informieren. Entscheidend ist beispielsweise, dass ein Betreiber nicht nur die Regulierungen und Richtlinien für Pflegeeinrichtungen kennt, sondern auch mit neuen Bestimmungen Schritt hält, um rechtliche Risiken zu minimieren.
Auch der Standort der Pflegeimmobilie spielt eine wichtige Rolle. Die Lage und Umgebung können ausschlaggebend sein für die Nachfrage nach örtlichen Pflegeplätzen und somit auch für den Erfolg Ihrer Investition.
Nehmen Sie beim Kauf Ihrer Kapitalanlage einen Finanzierungskredit auf, besteht außerdem das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit höherem Zinssatz fortgeführt wird.
Im Allgemeinen dürfen bei einer Investition im Immobiliensektor keine kurzfristigen Gewinne erwartet werden. Da die Amortisation der Kaufnebenkosten eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, lohnt sich die Investition in Immobilien nur mit langfristigem Anlagehorizont.
Fazit
Der Kauf einer Pflegeimmobilie kann eine gewinnbringende Investition in die Zukunft sein, wenn man die eigene finanzielle Langzeitplanung und allgemeine Risiken im Blick hat. In den Jahren 2020 und 2021 hat sich gezeigt, dass auch Krisen wie die Corona-Pandemie kaum Auswirkungen auf das Chancen-Risiko-Profil von Pflegeimmobilien haben. Pflegeplätze werden immer – und vor allem immer mehr – gebraucht.
Bei der Auswahl einer geeigneten Pflegeimmobilie sollten Sie darauf achten, mit einem professionellen und erfahrenen Betreiber zusammenarbeiten zu können, um eine langfristige solvente Marktposition absehen zu können. Sind Sie daran interessiert eine Pflegeimmobilie zu kaufen, ist es ratsam, sich mit offenen Fragen an einen fachkundigen Experten zu richten. Dieser kann Ihre individuelle Situation in die Betrachtung des aktuellen Marktgeschehens miteinbeziehen und gemeinsam mit Ihnen eine Geldanlage schaffen, von der Sie als Anleger viele Jahre profitieren.
Die Vorteile von Pflegeimmobilien im Überblick
- Steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen
- Hohe Rendite
- Steuerliche Vorteile
- Wenig Verwaltungsaufwand
- Mietsicherheit durch den Betreiber
- Exklusives Belegrecht
- Langfristige Kapitalanlage